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Quelques réponses à vos questions...
 
1 - Etes-vous riche au sens de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (I.S.F.) ?
 

La forte augmentation du coût de l’immobilier de ces dernières années a entraîné une forte hausse du patrimoine des Français. Il est fréquent qu’à l’occasion d’une vente, du règlement d’une succession, nos clients se posent la question suivante : Suis-je assujetti à l’I.S.F. ?
N’ayant pas apprécié jusqu’à cet événement la valeur réelle de leur patrimoine, aussi est-il bon de rappeler les principes fondamentaux de cet impôt acquitté en 2003 par 300 000 personnes.

Personnes imposables
Seules les personnes physiques sont assujetties ; les personnes morales ne le sont jamais qu’il s’agisse de sociétés, d’associations ou de groupements.

L’imposition concerne :
- Les couples mariés quel que soit leur régime matrimonial (sauf exception).
- Les personnes liées par un pacte civil de solidarité.
- Les personnes vivant en concubinage notoire.

Biens imposables
L’I.S.F. est exigible sur l’ensemble des biens droits et valeurs composant le patrimoine du redevable le 1er janvier de l’année d'imposition, y compris la résidence principale, les assurances-vie (sauf exonérations totales ou partielles). Peu importe s’il y a ensuite des variations de valeur ultérieures.

Principales exonérations
- Les biens nécessaires à une activité professionnelle.
- Les objets d’art et de collection, les droit d’auteur.
- Certaines rentes, pensions et indemnités.
- Les bois, forêt et parts des groupements forestiers.
- Les biens ruraux loués à bail à long terme. - Les placements financiers de personnes non résidantes en France. Taux d’imposition et déclaration

Une déclaration regroupant l’ensemble du patrimoine du contribuable doit être déposée au mois de juin accompagné du paiement de l’impôt

Sanction
En cas d’omission, le fisc peut procéder à un redressement pendant un délai de 10 ans à compter du 1er janvier de l’année d’imposition (exemple : s’agissant de la déclaration I.S.F. 2006 établie sur la base du patrimoine au 1er janvier 2006, l’administration fiscale peut poursuivre un redevable jusqu’au 31 décembre 2016.
Les redressements éventuels sont assortis de pénalités conséquentes. En plus de l’impôt dû, le particulier devra acquitter :
- un intérêt de retard au taux de 0,75 % par mois. Ces intérêts commencent à courir le 1er juillet de l’année d’imposition ; ils s’arrêtent le dernier jour du mois de la notification ;
- une majoration supplémentaire de 10 % pour non dépôt de déclaration dans le délai légal.
A ces pénalités peut s’ajouter un supplément de 40 % si le contribuable n’a pas déposé sa déclaration dans les 30 jours suivant la réception d’une première mise en demeure.
Il est donc indispensable de bien évaluer son patrimoine et la hausse des prix de l’immobilier fait entrer dans le champ d’application de l’I.S.F. des contribuables qui ne pensaient pas y être assujettis. Afin de connaître quelle attitude adopter, qui mieux que votre notaire peut vous conseiller.
 
2 - Le mandat de vendre : un risque ?
 
Jugé dangereux par certains et apprécié par d’autres, le mandat de vendre confié à une agence immobilière suscite la polémique. Mandat exclusif, simple ou semi-exclusif, faites le tri !
 

Vous voulez vendre un bien et vous souhaitez vous décharger de certaines contraintes ? Vous pouvez avoir recours aux services d'une agence immobilière qui dispose d'un fichier clients étoffé. Les agences immobilières privilégient généralement le mandat exclusif. Il est signé pour une durée irrévocable de trois mois, pendant laquelle vous vous interdisez non seulement de confier la vente de votre bien à d'autres agences, mais aussi de signer une vente hors intervention de l'agence. À défaut, vous pouvez vous voir contraint de verser une indemnité forfaitaire. Si vous optez pour cette solution, n’hésitez pas à négocier la commission souhaitée. L'exclusivité consentie à l'agence doit, en outre, se traduire par un engagement de sa part sur des prestations de commercialisation mentionnées dans les clauses particulières du mandat.

Si vous n’êtes pas convaincu par le professionnalisme des agences locales, optez pour la signature d'un mandat simple. Vous pourrez alors non seulement donner un mandat à plusieurs agences mais aussi vous réserver la possibilité de vendre vous-même votre bien. Si vous trouvez l'acquéreur, vous pouvez alors fixer le prix que vous ouhaitez et vous n’avez aucune rémunération à verser à l'agence.

Les mandats semi-exclusifs vous permettent, quant à eux, de vendre personnellement votre bien malgré l'exclusivité concédée à l'agence. Mais vous devez passer par l'agence pour signer l'avant-contrat et vous lui devez la commission prévue si la vente est réalisée.
 

Modalités et clauses

Quelle que soit la forme de mandat choisie, il doit impérativement être écrit, faute de quoi aucune rémunération n'est due. Il doit être signé en deux exemplaires et comporter le numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence. Il doit être donné pour une durée déterminée. L’agence peut prévoir une clause de renouvellement par tacite reconduction, mais le nombre et la durée des périodes de reconduction doivent être définis. De même, le montant de la commission, montant fixe ou pourcentage (généralement compris entre 5 et 10 % doit être indiqué.
Enfin, certains mandats comportent une clause pénale vous interdisant de vendre à un acquéreur qui vous aurait été présenté par l'intermédiaire de l'agence. Si cette clause ne précise pas de limitation de durée, sachez qu’elle est considérée comme abusive par la commission des clauses abusives.

Quelle que soit la forme de mandat choisie, il doit impérativement être écrit, faute de quoi aucune rémunération n'est due. Il doit être signé en deux exemplaires et comporter le numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence. Il doit être donné pour une durée déterminée. L’agence peut prévoir une clause de renouvellement par tacite reconduction, mais le nombre et la durée des périodes de reconduction doivent être définis. De même, le montant de la commission, montant fixe ou pourcentage (généralement compris entre 5 et 10 % doit être indiqué.
Enfin, certains mandats comportent une clause pénale vous interdisant de vendre à un acquéreur qui vous aurait été présenté par l'intermédiaire de l'agence. Si cette clause ne précise pas de limitation de durée, sachez qu’elle est considérée comme abusive par la commission des clauses abusives.

 
3 - Crédit immobilier : les nouveautés
 
L’arrivée du crédit hypothécaire, prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire devrait favoriser le recours à l’emprunt des particuliers. État des lieux.
 
Mécanisme importé des pays anglo-saxons, le crédit hypothécaire vient de faire son arrivée dans l'Hexagone.
Une ordonnance sur le "droit des sûretés" (gages, hypothèques, cautions) a, en effet, été publiée au Journal officiel du vendredi 24 mars 2006. Elle autorise deux nouvelles formes de crédit : l’hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire.
Objectif du gouvernement : soutenir la croissance en permettant aux ménages ayant déjà un emprunt immobilier d’en souscrire un autre plus facilement.
Critiquées par les associations de consommateurs qui estiment qu’elles peuvent représenter un risque supplémentaire de surendettement pour les ménages, ces nouveautés ont été assorties de mesures de protection des consommateurs.
L’hypothèque rechargeable donne la possibilité d’un nouvel emprunt une fois le premier prêt en partie amorti. Elle permet d’utiliser
l’hypothèque pour garantir un autre crédit que le crédit immobilier initial (financement par exemple des travaux à domicile ou des biens de consommation courante).
Au fur et à mesure de ses remboursements, la personne concernée retrouve sa capacité à emprunter dans la limite de la valeur du bien, valeur inscrite sur l’hypothèque.
Différentes protections ont été prévues : plafonnement du rechargement à la valeur de l’hypothèque initiale, règles de protection applicables au crédit à la consommation et au crédit immobilier. Les autres protections concernent l’exclusion du crédit revolving, l’obligation d’annexer la situation hypothécaire à l’offre préalable de crédit et l’acceptation de l’offre par acte notarié.
Le prêt viager hypothécaire doit faciliter l’accès des personnes âgées au crédit bancaire. Il permet d’obtenir un prêt, sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par un bien immobilier à usage exclusif d’habitation sachant que le prêt n’est remboursé qu’au décès de l’emprunteur par la vente de son bien.
Le capital emprunté augmente donc avec le temps et le montant de la dette est variable puisqu’il dépend de la durée de vie de l’emprunteur.
Les protections prévues concernent l’interdiction du démarchage et les règles de protection applicables au crédit à la consommation et au crédit immobilier. Enfin, les personnes qui demandent ce prêt doivent l’accepter par acte notarié. Quant à la dette, elle est plafonnée à la valeur du bien hypothécaire à l’échéance de l’opération.
 
4 - Des frais de notaire réduits pour les logements récents
 
Difficile de faire l’impasse sur les services du notaire lors de l’achat ou de la vente d’un bien ! Sachez cependant que vous pouvez payer des impôts moins importants si vous vous acquittez de la valeur ajoutée immobilière.
 

Lors de l’achat d’un logement, vous payez des frais de notaire qui comprennent le coût de certaines pièces administratives, la rémunération du notaire (environ 1 % du prix de vente) et surtout les impôts et taxes (environ 5 % du prix de vente pour un logement achevé depuis plus de 5 ans). Cependant, lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal devient très différent. Vous ne devez alors payer que 1 % du prix de vente du bien immobilier concerné ! Les autres frais restent inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits. En contrepartie de cette réduction, le fisc va vous faire payer une taxe : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière.
Dans ce cas précis, votre bien va être considéré comme une marchandise et son prix sera soumis à la TVA. Vous devenez alors un commerçant et vous devez fixer votre prix de vente "Taxe à la Valeur Ajoutée incluse" autrement appelé prix Toutes Taxes Comprises (TTC).

Justificatifs au fisc
Pour pouvoir déduire la TVA, vous devez pouvoir présenter au Fisc des factures en bonne et due forme concernant la construction du bien. Si le logement que vous vendez n'est pas votre résidence principale, vous devrez aussi faire une déclaration de plus-value et éventuellement payer l'impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas, c'est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l'impôt correspondant sur le prix de vente.
Pour bénéficier de frais de notaire réduits, il faut que deux conditions soient réunies :
l'achèvement doit dater de moins de 5 ans et il doit s'agir de la première vente depuis l'achèvement. Comment déterminer la date de l'achèvement ? La définition fiscale de l'achèvement est la réunion des conditions d'habitabilité. Autrement dit vous pouvez considérer votre logement achevé dès que vous pouvez l’habiter.
Attention, les "frais de notaire réduits" ne sont pas forcément synonyme d’économies. En tant qu’acheteur, votre dépense totale sera presque toujours égale au prix de vente auquel s’ajoutent les frais de notaire. C'est la répartition entre ces postes de dépenses qui peut varier et non pas réellement le prix de revient pour l'acheteur. L’intérêt ? Vous allez devenir propriétaire d'un immeuble très récent et encore sous garantie (10 ans pour le gros œuvre). Dans tous les cas, et avant de fixer un prix de vente, vérifiez auprès de votre notaire le régime fiscal de la vente à intervenir.

 
5 - Diagnostics immobiliers, un dossier unique
 
Le vendeur d'un bien immobilier, qu'il soit un simple particulier ou un professionnel de l'immobilier doit faire effectuer certains constats ou diagnostics, par des entreprises qualifiées et titulaire d'une assurance couvrant leur responsabilité. L'information due par le vendeur doit être communiquée à l'acheteur dès la promesse ou le compromis de vente.
 

Aujourd'hui ces différents diagnostics portent parfois sur la recherche de plomb dans les peintures, parfois sur la présence d'amiante dans les matériaux de construction, parfois sur la présence de termites, parfois sur ces trois points à la fois.

Le plomb dans les peintures - la recherche de plomb dans les peintures n'est obligatoire que pour les immeubles ou les parties d'immeubles, à usage de logements, construits avant le 1er janvier 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb. Dans chaque département, c'est le préfet qui délimite ces zones à risque. A noter, lorsque les décrets d'application de la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique seront publiés, le constat concernera alors les biens construits avant le 1er janvier 1949 et situés sur l'ensemble du territoire français. Le risque pour la santé concerne surtout les jeunes enfants qui peuvent avaler des éclats de peintures au plomb ce qui peut entraîner une grave maladie appelée saturnisme. Au moment de la promesse ou du compromis de vente, ainsi qu'au jour de la vente, le constat doit avoir été effectué depuis moins d'un an.

L'amiante dans les matériaux - la recherche d'amiante dans les matériaux de construction n'est obligatoire que pour les immeubles ou les partie d'immeubles, quel qu'en soit l'usage, construits en vertu d'un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. le risque pour la santé existe lorsque l'amiante se dégrade et libère dans l'air des fibres microscopiques qui, lorsqu'elles sont inhalées, peuvent causer des cancers.

Les termites - la recherche de termites n'est obligatoire que pour les immeubles situés dans les zones délimitées par le préfet comme étant contaminées ou susceptible de l'être à court terme. La présence de tels insectes fait courir un risque important aux parties du bâtiment construites en bois, car ils s'en nourrissent. La durée de validité du diagnostic termites est de trois mois.

Dans le but de simplifier et de rendre plus efficaces ces obligations, une ordonnance récente du gouvernement vient de créer un document unique regroupant un certain nombre d'informations techniques : le dossier de Diagnostic Technique (D.D.T.). En plus des informations déjà en vigueur à l'heure actuelle (plomb, amiante, termites), ce D.D.T. contiendra des informations relatives à l'état de l'installation intérieur de gaz naturel, à l'état des risques naturels technologiques et au diagnostic de performance énergétique. Ce document unique n'entrera en vigueur que lorsque les décrets d'application seront publiés. Avant de mettre en vente un bien immobilier (logement, local commercial ou autre), il est important de se renseigner auprès de son notaire afin de connaître exactement ses obligations. Les sanctions, en cas de non respect des règles, peuvent être très lourdes. N'hésitez pas à vous renseigner avant toute signature.
 
6 - Faire construire : les étapes
 
Qui n’a jamais rêvé d’une maison sur mesure ? Alors pour passer du rêve à la réalité, ce petit guide de la construction à l’usage des aspirants propriétaires...
 
Première étape : trouver le terrain idéal. Selon les régions, le cadre, les commodités alentour, les perles sont plus ou moins rares. La solution la plus simple consiste à se tourner vers les lotissements. Les terrains présentent l’avantage d’être la plupart du temps viabilisés, c'est-à-dire raccordés au réseau collectif, et d’être garantis constructibles.
Un bémol toutefois, les normes de construction définies par le règlement du lotissement sont inflexibles.
Si vous souhaitez plus de souplesse, il vous faudra passer au crible les annonces, démarcher les agences immobilières et les notaires. Les terrains isolés constructibles ne sont pas forcément pré-équipés, mais ne sont soumis qu’aux règles de construction du Code de l’urbanisme et du Plan d’occupation des sols (POS).
Pensez au géomètre-expert avant de signer.
La superficie précise vous permettra peut-être de négocier le prix.
 
Entourez-vous de garanties
Renseignez-vous auprès de la Direction départementale de l'équipement (DDE) afin de connaître la nature du sol et du sous-sol, et auprès de la préfecture pour vous assurer que le terrain n'est pas situé dans une zone à risques naturels.
La consultation du POS est impérative. Il indique que le terrain est bien constructible, fixe le coefficient d'occupation des sols (COS), autrement dit la surface précise maxima de votre maison, et les éventuelles servitudes attachées au terrain.
Procurez-vous le certificat d’urbanisme gratuitement auprès de la mairie. Valable un an, il récapitule les règles énoncées dans le POS et vous assure l’obtention du permis de construire durant sa durée de validité.
Si tout est en ordre, il vous reste à signer la promesse de vente conditionnée à l'obtention du financement et du permis de construire.
 
Le permis de construire
Pour le permis de construire, la demande doit être établie en quatre exemplaires et déposée en mairie. Chaque exemplaire comprend le formulaire de demande de permis de construire, le plan de situation du terrain et, surtout, le plan de masse des constructions à édifier et les plans des différentes façades du bâtiment.
Pour établir les plans, vous pouvez faire appel à un constructeur avec lequel vous signerez un "contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan" ou passer par un architecte. Sachez néanmoins que l’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la construction est inférieure à 170 m2 (en faisant la somme des différents niveaux).
Sauf refus motivé, le permis de construire est délivré gratuitement au bout d’un mois et reste valable deux ans. En l’absence de réponse de l’administration à l’issue de la période d’instruction, l'autorisation est réputée tacitement accordée.
 
Travaux : top départ !
Vous pouvez confier l’ensemble à un maître d'œuvre ou un architecte qui se chargera de la coordination des travaux. Le professionnel choisi s’occupera de la déclaration d’ouverture de chantier, des autorisations, des devis d'entreprises, de la surveillance des travaux jusqu’à la réception.
Bien sûr, vous pouvez également faire directement appel à plusieurs corps de métiers qui se réfèreront au plan de l’architecte. Dans ce cas, vous signerez un contrat d’entreprise "lot par lot", avec chacune des entreprises.
Attention ! Le contrat d’entreprise nécessite une vigilance de premier ordre et une bonne dose de sang froid ! Par ailleurs, les garanties sont plus difficiles à faire observer avec de multiples interlocuteurs.
En effet, une fois les travaux achevés, la réception constitue le point de départ des garanties. Outre la responsabilité contractuelle qui l’engage pendant la durée des travaux, le constructeur a l'obligation de garantir les défauts liés à l'ouvrage pendant 1, 2 ou 10 ans. Au cours de la première année, la garantie couvre les vices non révélés à la réception. Pendant deux ans, la garantie de bon fonctionnement couvre les éléments dissociables du logement comme les portes ou les fenêtres. Enfin, plus largement, le constructeur engage sa responsabilité sur dix ans pour les dommages affectant la solidité de la construction et ce, même si la cause provient du terrain.
Une fois dans vos murs, il vous reste une dernière formalité à exécuter : n’omettez pas d’adresser en mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée AR dans les 30 jours. Cette déclaration donne lieu à l'établissement d'un certificat de conformité qui vous sera remis dans les 3 mois.